印紙税法｜第1号の1文書「不動産等の譲渡に関する契約書」を解説～基本定義・対象となる財産の範囲など

今回は、印紙税法ということで、第1号の1文書（不動産、鉱業権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書）について見てみたいと思います。

本記事では、その定義、対象となる財産の範囲、記載金額の算定方法、および実務上の注意点などを、順に解説していきます。

ではさっそく。なお、引用部分の太字、下線、改行などは管理人によるものです。

第1号の1文書の基本定義

第1号の1文書は、印紙税法別表第一に掲げられている課税文書であり、特定の財産や権利を譲渡（移転）させる契約がこれに該当します。

なお、印紙税法上の契約書とは、契約証書、協定書、約定書などの名称を問わず、契約（その予約を含む）の成立、更改、内容の変更、補充の事実を証明する目的で作成されるすべての文書を含みます。

▽印紙税法 別表第1（課税物件表）第1号文書

課税物件		課税標準及び税率	非課税物件
物件名	定義
１　不動産、鉱業権、貯留権、二酸化炭素の貯留事業に関する法律（令和六年法律第三十八号）第二条第八項（定義）に規定する試掘権、無体財産権、船舶若しくは航空機又は営業の譲渡に関する契約書 ２～４　（略）	１　不動産には、法律の規定により不動産とみなされるもののほか、鉄道財団、軌道財団及び自動車交通事業財団を含むものとする。 ２　無体財産権とは、特許権、実用新案権、商標権、意匠権、回路配置利用権、育成者権、商号及び著作権をいう。 ３・４　（略）	１　契約金額の記載のある契約書 次に掲げる契約金額の区分に応じ、一通につき、次に掲げる税率とする。 十万円以下のもの　二百円 十万円を超え五十万円以下のもの　四百円 五十万円を超え百万円以下のもの　千円 百万円を超え五百万円以下のもの　二千円 五百万円を超え千万円以下のもの　一万円 千万円を超え五千万円以下のもの　二万円 五千万円を超え一億円以下のもの　六万円 一億円を超え五億円以下のもの　十万円 五億円を超え十億円以下のもの　二十万円 十億円を超え五十億円以下のもの　四十万円 五十億円を超えるもの　六十万円 ２　契約金額の記載のない契約書 一通につき　二百円	１　契約金額の記載のある契約書（課税物件表の適用に関する通則３イの規定が適用されることによりこの号に掲げる文書となるものを除く。）のうち、当該契約金額が一万円未満のもの

譲渡に関する契約書の法的な意義

基本通達13条において、譲渡に関する契約書は以下のように定義されています。

▽基本通達13条

（譲渡に関する契約書の意義）
第13条　課税物件表の第1号及び第15号に規定する「譲渡に関する契約書」とは、権利又は財産等をその同一性を保持させつつ他人に移転させることを内容とする契約書をいい、売買契約書、交換契約書、贈与契約書、代物弁済契約書及び法人等に対する現物出資契約書等がこれに該当する。（平元間消3－15改正）

単に財産を動かすだけでなく、同一性を保ったまま権利を他人に移転させる事実を証明する文書全般が対象となります。

譲渡の対象となる財産・権利の範囲

第1号の1文書に該当するのは、法に規定された以下の5つのカテゴリーの財産・権利の譲渡に限られます。

① 不動産

民法上の土地及び土地の定着物をおおむね指します（基通第1号の1文書の1第1号）。さらに、各種の法律に基づき登記された以下の財団等も、全体として1個の不動産として取り扱われます（同第2号～第11号参照）。

• 工場財団、鉱業財団、漁業財団、港湾運送事業財団、道路交通事業財団、観光施設財団
• 鉄道財団、軌道財団、自動車交通事業財団
• 登記された立木（明認方法を施した未登記の立木を含む）
  • ただし、木材等にする目的で伐採して譲渡することが契約上明らかな場合は、不動産ではなく物品として取り扱われ、不課税となります

② 鉱業権

鉱業法5条に規定する鉱業権をいい、同法59条の規定により登録されたものに限られます（基通第1号の1文書の9）。

③ 無体財産権

印紙税法において無体財産権として認められ、第1号の1文書の対象となるのは、以下の8種類に限定されています。

1. 特許権（基通第1号の1文書の11）：特許法（昭和34年法律第121号）第66条《特許権の設定の登録》の規定により登録された特許権
2. 実用新案権（基通第1号の1文書の13）：実用新案法（昭和34年法律第123号）第14条《実用新案権の設定の登録》の規定により登録された実用新案権
3. 商標権（基通第1号の1文書の14）：商標法（昭和34年法律第127号）第18条《商標権の設定の登録》の規定により登録された商標権
4. 意匠権（基通第1号の1文書の15）：意匠法（昭和34年法律第125号）第20条《意匠権の設定の登録》の規定により登録された意匠権
5. 回路配置利用権（基通第1号の1文書の16）：導体集積回路の回路配置に関する法律（昭和60年法律第43号）第3条《回路配置利用権の設定の登録》の規定により登録された回路配置利用権
6. 育成者権（基通第1号の1文書の17）：種苗法（平成10年法律第83号）第19条《育成者権の発生及び存続期間》の規定により登録された育成者権
7. 商号（基通第1号の1文書の18）：商法（明治32年法律第48号）第11条《商号の選定》及び会社法（平成17年法律第86号）第6条《商号》に規定する商号
8. 著作権（基通第1号の1文書の19）：著作権法（昭和45年法律第48号）の規定に基づき著作者が著作物に対して有する権利

④ 船舶

船舶法5条に規定する船舶原簿に登録を要する総トン数20トン以上の船舶、およびこれに類する外国籍の船舶を指します（基通第1号の1文書の20）。

櫓櫂（ろかい）船や、推進器を有しない浚渫（しゅんせつ）船などは、総トン数20トン以上であっても物品として扱われます。

⑤ 航空機

航空法2条に規定する航空機（飛行機、回転翼航空機＝ヘリコプター、滑空機、飛行船など）を指します（基通第1号の1文書の22）。

航空法に基づく登録が実際に行われているかどうかは、印紙税法上の該当性に関係ありません。

⑥ 営業

営業活動を構成している動産、不動産、債権、債務等を包括した一体的な権利・財産としての営業の譲渡を指し、その一部の譲渡も含みます（基通第1号の1文書の23）。

記載金額（契約金額）の意義・計算ルール

第1号の1文書に金額が記載されている場合、その金額に応じた階級定額税率が適用されます。記載金額の意義・計算には独自の細かいルールがあります。

売買契約の場合

評価額や時価ではなく、契約において直接定められた売買金額が契約金額（記載金額）となります。

▽基本通達23条1号イ

（契約金額の意義）
第23条　課税物件表の第1号、第2号及び第15号に規定する「契約金額」とは、次に掲げる文書の区分に応じ、それぞれ次に掲げる金額で、当該文書において契約の成立等に関し直接証明の目的となっているものをいう。（平元間消3－15、平31課消4-17改正）
⑴　第1号の1文書及び第15号文書のうちの債権譲渡に関する契約書　譲渡の形態に応じ、次に掲げる金額
イ　売買　売買金額
（例）　土地売買契約書において、時価60万円の土地を50万円で売買すると記載したもの　（第1号文書）50万円
（注）　60万円は評価額であって売買金額ではない。

交換契約の場合

交換対象物の双方の価額が記載されている場合は、いずれか高い方の金額が記載金額となります（等価交換の場合はいずれか一方の金額）。

交換差金のみが記載されている場合は、その交換差金が記載金額となります。

双方の価額も交換差金も記載されていない場合は、記載金額なしとなります。

▽基本通達23条1号ロ

ロ　交換　交換金額
　 なお、交換契約書に交換対象物の双方の価額が記載されているときはいずれか高い方（等価交換のときは、いずれか一方）の金額を、交換差金のみが記載されているときは当該交換差金をそれぞれ交換金額とする。
（例）　土地交換契約書において
1　甲の所有する土地（価額100万円）と乙の所有する土地（価額110万円）とを交換し、甲は乙に10万円支払うと記載したもの 　(第1号文書）110万円
2　甲の所有する土地と乙の所有する土地とを交換し、甲は乙に10万円支払うと記載したもの　（第1号文書）10万円

営業の譲渡の場合

営業活動を構成している個々の動産や不動産の金額ではなく、その営業（組織体）を譲渡することの対価として支払われる営業譲渡対価が記載金額となります。

▽基本通達第1号の1文書の23

（営業の譲渡の意義）
23　「営業の譲渡」とは、営業活動を構成している動産、不動産、債権、債務等を包括した一体的な権利、財産としてとらえられる営業の譲渡をいい、その一部の譲渡を含む。（昭59間消3－24、平13課消3－12、令8課消4－38改正）
(注)　営業譲渡契約書の記載金額は、その営業活動を構成している動産及び不動産等の金額をいうのではなく、その営業を譲渡することについて対価として支払われるべき金額をいう。

不動産の従物が併記されている場合

不動産とあわせて附属物（建物内の機器など）を譲渡する際、価額が区分記載されている場合の処理は、従物関係（民法87条）にあるかで分かれます。

• 附属物が土地・建物の従物に該当する場合 ➡ 区分記載された金額の合計額が記載金額になります
• 附属物が従物に該当しない場合 ➡ 不動産に係る金額のみが記載金額になり、附属物の金額は除外されます

▽基本通達第1号の1文書の2

（不動産の従物）
2　不動産とその附属物の譲渡契約書で、当該不動産と当該附属物の価額をそれぞれ区分して記載しているものの記載金額の取扱いは、次による。（平18課消3－36改正）
⑴　当該附属物が当該不動産に対して従物（民法第87条《主物及び従物》の規定によるものをいう。以下この項において同じ。）の関係にある場合は、区分されている金額の合計額を第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）の記載金額とする。
⑵　当該附属物が当該不動産に対して従物の関係にない場合は、当該不動産に係る金額のみを第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）の記載金額とし、当該附属物に係る金額は第1号の1文書の記載金額としない。

変更契約書・補充契約書が課税対象となる重要事項（10項目）

第1号の1文書における重要事項とは

印紙税法上、既に存在している契約の内容を変更する変更契約書や、欠けている事項を付け足す補充契約書は、原則としてすべて課税対象となるわけではありません。

課税対象（課税文書）となるのは、原契約の記載事項のうち、印紙税法基本通達別表第2に定められている重要な事項を変更・補充するものに限定されています。

逆に、重要な事項に該当しない内容（例：管轄裁判所の変更、単なる連絡先住所の変更、振込先口座番号のみの変更など）を変更・補充する覚書や合意書は、不課税文書（印紙不要）となります。

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第1号の1文書、およびこれに類する権利の譲渡（地上権・土地賃借権の譲渡、債権譲渡）において定められている重要事項は、基本通達別表第2により、以下の10項目（およびこれらと密接に関連する事項）と規定されています。

重要事項10項目の内容と具体例

① 目的物の内容

譲渡の対象となっている財産や権利そのものを特定・変更する事項です。

② 目的物の引渡方法又は引渡期日

対象物を相手方に引き渡す（または移転登記などを行う）具体的なスケジュールや方法に関する事項です。

③ 契約金額

売買金額や交換金額、営業の譲渡対価など、取引の根幹となる金額そのものの変更・補充です。重要事項の筆頭といえます。

原契約を特定した上で金額を増額する場合は差額（増加分）が記載金額になり、減額する場合は記載金額なし（200円）となります。

④ 取扱数量

取引の数量に関する事項、つまり契約の対象となる財産・権利の個数、点数、面積などの数量、または目標取引件数などを変更・補充する事項です

⑤ 単価

1個あたり、あるいは1坪（1平方メートル）あたりといった、取引価値の基準となる単価に関する事項です。

⑥ 契約金額の支払方法又は支払期日

決定した対価（金額）を、いつ、どのような手段で支払うかに関する事項です。

⑦ 割戻金等の計算方法又は支払方法

取引実績に応じて支払われるインセンティブ（割戻金）のルールを変更・補充する事項です。

⑧ 契約期間

契約の有効期間（始期・終期）に関する事項です。

なお、第1号の1文書の場合には、第7号文書の場合のような「3か月以内の短期延長なら除外される」という特例は存在しません。

▽基本通達 別表第2 重要な事項の一覧表 5「第7号文書」の2

⑵　契約期間（令第26条各号に該当する文書を引用して契約期間を延長するものに限るものとし、当該延長する期間が3か月以内であり、かつ、更新に関する定めのないものを除く。）

⑨ 契約に付される停止条件又は解除条件

契約の効力を発生させ、あるいは消滅させる前提となる条件に関する事項です。

⑩ 債務不履行の場合の損害賠償の方法

万が一、当事者の一方に契約違反（債務不履行）があった場合に、相手方に支払うべきペナルティ（違約金や損害賠償）に関する取り決めです。

判断に迷いやすいケース

不動産の売渡証書

登記の際に作成される不動産の売渡証書は、契約の成立等を証明する目的で作成される限り、契約書の一種として第1号の1文書に該当します。

ただし、登録免許税の課税標準となる評価額のみが記載されている場合は、売買対価そのものではないため記載金額にはならず、記載金額のない第1号の1文書（200円）となります。売買金額（譲渡価額）が併記されている場合は、その売買金額が記載金額となります。

▽基本通達第1号の1文書の4

（不動産の売渡証書）
4　不動産の売買について、当事者双方が売買契約書を作成し、その後更に登記の際作成する不動産の売渡証書は、第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）に該当する。
　 なお、この場合の不動産の売渡証書に記載される登録免許税の課税標準たる評価額は、当該文書の記載金額には該当しない。

遺産分割協議書

共同相続人間で相続不動産等を分割するために作成する遺産分割協議書は、単に共有遺産を相続人に分割することを合意する書面であり、不動産の新たな譲渡（移転）を約するものではないため、第1号の1文書には該当せず不課税です。

▽基本通達第1号の1文書の8

（遺産分割協議書）
8　相続不動産等を各相続人に分割することについて協議する場合に作成する遺産分割協議書は、単に共有遺産を各相続人に分割することを約すだけあって、不動産の譲渡を約するものでないから、第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）に該当しない。

建物解体撤去条件の売買

老朽化した建物付き土地などで、建物を解体撤去することを条件として売買する契約書において、売買価額が解体により生ずる素材（部材）価額相当額以下であるなど、建物の構成部材（物品）の売買を実質的内容とすることが明らかな場合は、不動産譲渡ではなく物品の譲渡とみなされ、不課税となります。

▽基本通達第1号の1文書の3

（解体撤去を条件とする不動産の売買契約書）
3　老朽建物等の不動産を解体撤去することを条件として売買する場合に作成する契約書で、その売買価額が当該不動産の解体により生ずる素材価額相当額又はそれ以下の価額である等その不動産の構成素材の売買を内容とすることが明らかなものについては、課税文書に該当しないことに取り扱う。（平元間消3－15改正）

仮契約書・協定書・予約契約書

後日、改めて正式な本契約書を交わす予定であっても、一時的にそれに代わるものとして作成される「仮契約書」「協定書」「予約契約書」などは、その時点で課税事項（将来の譲渡など）を証明する目的があれば、それ自体が独立した第1号の1文書として課税されます。

▽基本通達58条

（後日、正式文書を作成することとなる場合の仮文書）
第58条　後日、正式文書を作成することとなる場合において、一時的に作成する仮文書であっても、当該文書が課税事項を証明する目的で作成するものであるときは、課税文書に該当する。

非課税物件と共同作成の特例

契約書に記載された契約金額が1万円未満であるものは、第1号の1文書の非課税物件に該当し、印紙税は課されません（免税点。冒頭の課税物件表の非課税物件欄参照）。

また、国や地方公共団体などの非課税法人（国等）と民間企業が共同で不動産売買契約書を作成した場合、署名押印された契約書の所持者によって課税が分かれます（国・地方公共団体等との共同作成。法4条5項・5条）。

• 国等が所持（保存）する契約書
  ➡ 民間企業が作成して国等に交付したものとみなされるため、民間企業に納税義務が生じる課税文書となります
• 民間企業が所持（保存）する契約書
  ➡ 国等が作成して民間企業に交付したものとみなされるため、非課税文書となります

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結び

第1号の1文書（特に不動産の譲渡）は、売買代金の額によって納税額が数千円から数十万円に及ぶため、インパクトが大きい課税文書です。

単価と面積が書かれていれば記載金額ありとされる点、消費税等の区分記載があればその分を記載金額から控除できる点など、記載文言によって最終的な納税額が変動し得ることにも留意が必要です（関連記事：記載金額の計算参照）。

また、本記事では不動産・権利の譲渡（第1号の1）に焦点を当てましたが、土地を使用収益させる地上権・土地の賃借権の設定・譲渡は隣接する第1号の2文書になります。

今回は、印紙税法ということで、不動産等の譲渡に関する契約書について見てみました。

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［注記］
本記事を含む一連の勉強記事は、過去の自分に向けて、①自分の独学や経験の記録を見せる、②感覚的な理解を伝えることを優先する、③細かく正確な理解は書物に譲る、ということをコンセプトにした読みものです。ベテランの方が見てなるほどと思うようなことは書かれていないほか、業務上必要であるときなど、正確な内容については別途ご確認ください。また、法改正をはじめとした最新の情報を反映しているとは限りませんので、ご注意ください。

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